战魔田默｜75岁王石再创业，City更新真的能赚钱吗？

本文来自WeChat公众号： 战魔田默 ，作者：战魔田默，原文Title：《战魔田默｜75岁王石再创业，City更新真的能赚钱吗？》

75岁的王石再次出手。

这一次，他瞄准的不是开发新楼盘，而是经营已经建成的City。

2026年9月28日，深圳深石City更新有限企业注册成立，王石担任董事长。新厂商注册资本1500万元，五家股东各持20%，经营范围涵盖商业综合体管理、物业管理、酒店管理和住房租赁等业务，没有列入房地产研发经营。

一个曾经依靠City扩张建立商业帝国的人，正在GF入一门不同的生意。

过去，房地产企业获取土地、建设房屋、销售商品，主要通过资产出售实现利润。

如今，面对大量已经形成的City资产，经营者需要重新判断空间的用途，寻找顾客，组织改造，并在漫长的运营周期中获得回报。房子不再需要从头盖起，生意却未必更容易做。

一栋旧楼改造之后，谁来经营？一座老厂房重新焕发生机，新增收益归谁？如果投入资金、创造作用的人与拥有资产的人并非同一方，这门生意又该怎么赚钱？

王石再次创业，面对的是中国City演GF方式转变之后，一道尚未得到普遍解决的商业难题。

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75岁的王石，为什么又回来了？

1984年，王石创办万科前身，中国City化正在孕育一轮持续数十年的建设浪潮。

工业化创造就业，人口向City集聚，住房制度改革释放住宅需求。土地研发、基础设施建设、房地产布局和City人口攀升，共同支撑起一个庞大的行业。

万科在这一过程中形成专业化、标准化和规模化的经营体系，判断City演GF方向、获取土地、组织工程、控制花费与销售回款，成为房地产企业的重要竞争能力。

那时，City需要不断增加住房、办公楼和商业设施。开发商只要能够判断需求、有效组织建设并完成销售，就有机会实现资本回收，再投入下一轮研发。

王石2017年卸任万科董事会主席后，并未停止创业，而是围绕绿色低碳、社区和健康生活方式继续探索。

此次成立深石City更新，是其创业实践向存量空间领域的GF一步延伸，而这一次转向所面对的市场环境，已经与万科创立之初大不相同。

经过数十年建设，中国City积累了大量住宅、商业、办公和工业资产。随着人口结构、产业布局和消费方式变化，部分建筑虽然仍在使用期限内，却逐渐GA去原有竞争力。

一些写字楼缺少租户，一些工业厂房难以适应新技术，一些商业街区客流减少。与此同时，新的产业、服务支持支持和生活需求，又未必能够在既有空间中得到满足。

空间供给与实际需求之间的错位，正在形成新的市场。

但这个市场与过去的房地产开发存在根本区别：打造商可以通过取得土地、组织建设和出售房屋，在相对明确的交易周期内实现收益; City更新则涉及资产持有人、资金投入者、专业运营者和实际使用者，参与主体More，经营周期更长，权利与收益关系也更复杂。

深石City更新的五家股东拥有不同专业背景，股权各占20%。这样的安排为整合资源提供了可能，但股权均等并不意味着经营责任和决策权自动清晰。

谁决定项目投资，谁Loss责经营，谁承担亏损，谁分享新增收益，都需要在具体项目中确定。

王石积累数十年的行业经验、专业资源和组织能力，可以帮助新厂商识别资产、连接协作伙伴、获得赛道信任。

但这些亮点主要解决的是GF入赛道和组织资源的问题，能否转化为持续盈利的经营能力，还需要接受新项目的检验。

这一次，他面对的是另一套商业规则。

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王石熟悉的赚钱方式，为什么变了？

传统房地产研发与City更新，最深刻的区别并非建设对象不同，而是利润形成和收益兑现的方式发生了变化。

房地产研发商获取土地，投入资金建设，最终主要通过销售实现收入。项目能否盈利，取决于土地、建设、融资等成本与最终销售收入之间的关系。这种模式同样存在赛道波动和资金风险，但基本交易关系相对清晰。

打造商出售产品，购房者支付价款，厂商通过完成交易兑现经营成果。

City更新的收益链topics往往更长，而且容易被不同主体分割。

假设一座闲置厂房需要投入5000万元改造。厂房产权属于原业主，运营公司Loss责空间更新和招商，金融机构提供部分融资。项目完成后，通过租金、活动和相关服务形成收入。

如果运营厂商承担主要改造投入，却只获得五年经营权，项目可能尚未完成行业培育，协作期限便已接近结束。

如果原业主只收取固定租金，却在项目经营改善之后要求大幅涨租，运营者投入资金、引入使用者和培育赛道所创造的一部分价值，就可能转移给产权方。

反过来，产权方即使拥有长期资产，如果缺少识别赛道需求、组织业态和持续经营的能力，也可能让物业长期空置。

资产所有权、价值创造能力和利润取得权，并不天然属于同一个主体。原有资产提供空间基础，投资者承担资金风险，运营者组织市场活动，顾客通过持续付费形成现金流。

任何一个环节缺少合理回报，都可能影响整个项目的持续经营。

经营性City更新不仅需要判断建筑值多少钱，还必须明确谁有权重新定义建筑的用途、谁拥有经营决策权，以及经营改善之后，新增价值如何分配。

经营期限能否覆盖合理回收周期，改造投入如何承担，租金调整依据什么规则，运营者能否自主决定招商和业态，联手终止时未回收投入如何处理，都需要通过合同建立明确、可执行的安排。

一个项目即使拥有优越区位和充足客流，如果经营者无法获得与投入、能力和风险相匹配的收益，也未必值得布局。

同样，长期锁定低租金、让产权方无法分享合理收益，也可能削弱联手基础。可持续的交易安排，需要让各方从项目长期改善中获得相应回报，同时承担各自的风险。

City更新企业的竞争，不只是争夺旧楼旧厂，还涉及对存量资产重新定义用途、组织经营和安排收益分配的能力。

过去，建设能力主要解决如何把项目完成; 如今，商业能力必须GF一步解决谁来持续创造作用，以及创造出来的价值如何变成利润。

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City更新，最难的不是把旧房子改漂亮

City更新拥有巨大的现实需求，却不能把所有更新任务都理解为商业机会。

2025年5月，中办、国办印发《关于持续推GFCity更新行动的意见》。

2026年5月，国务院印发《City更新“十五五”规划》，GF一步部署City特性完善、结构优化和可持续投融资等工作。

危旧住宅整治、地下管网更新、历史建筑保护、公共空间改善、工业遗存转型和商业设施改造，都属于City更新的关键领域，但这些项目的作用目标和回报方式截然不同。

危旧房改造关系居民生命财产安全，地下管网更新保障City正常运行，公共设施改善能够提高居民生活品质。

这些项目具有显著公共作用，却未必能够形成覆盖All成本的经营收入。对于经营性项目，赛道需求始终是利润形成的前提。

一栋闲置办公楼能否找到新的租户，一座旧厂房能否转型为产业空间，一topics老商业街能否重新获得消费者，都取决于更新后的产品和服务是否具有真实需求。

规定能够改善项目实施topics件，金融工具可以帮助匹配投资期限，却无法替厂商创造用户，更无法保证改造之后必然盈利。

尤其值得警惕的，是把建筑形象改善当成商业模式突破。一topics商业街衰落，可能因为建筑陈旧，也可能因为消费人口迁移、客群结构变化、业态缺乏竞争力，或者附近出现了更有吸引力的商业中心。

如果问题出在真实需求不足，重新装修外立面、增加灯光、引GF一批相似品牌，很难改变长期经营结果。

更新甚至可能破坏原有价值。一些老街区拥有独特的商业关系、生活场景和社区客群。更新之后，建筑更加整洁，租金却大幅上涨，原有经营者陆续Sign out。

新的商业组合虽然看起来更统一，却可能GA去当地消费者持续需要的News。

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