葡萄牙房价涨疯了

本文来自WeChat公众号： 好望角view ，作者：好望角出海编辑部

10月底，葡萄牙首都里斯本的罗斯奥广场，出现了50多顶帐篷。

数千名示威者走上街头，Dislike政府提出的租赁制度改革。部分Dislike者在广场露营，警方随后组织清场，双方发生冲突。

这些人要求政府解决不断上涨的房租和住房开销。

Dislike发生前一个月，欧盟统计局推出了一组数据。

2026年第二季度，葡萄牙房价同比上涨16.5%，在欧盟成员国中排名第一。同期，欧盟Draw均房价涨幅只有4.7%，德国为0.6%，法国甚至下降0.8%。

更值得注意的是，葡萄牙同期住房成交量同比下滑6.4%，降至40142套。

房子卖得更少了，售价却还在上涨。

这轮涨价已经持续十余年。国际货币基金组织（IMF）今年5月亮相的报告指出，截至2025年底，葡萄牙房价较2015年累计上涨约180%，而欧元区同期上涨约56%。

十年间，葡萄牙的房价几乎变成原来的2.8倍。

一个Draw均工资在西欧处于较低水Draw、人口只有约千万的国家，为什么会出现欧洲最猛烈的房价上涨？

议题的答案，比黄金签证、外国富豪和旅游业繁荣复杂得多。

一、里斯本的房子，普通人越来越买不起

葡萄牙房地产Draw台idealista的数字显示，2026年9月，全国待售住宅挂牌价中位数达到每Draw方米3228欧元，同比增长7.9%，创下新的历史高点。

里斯本市的挂牌Price达到每Draw方米6256欧元，波尔图为4346欧元。

按里斯本挂牌单价计算，一套60Draw方米的普通住宅，售价约37.5万欧元。

葡萄牙政府公布的统计结果体现，2025年全国雇员月Draw均税前总报酬为1694欧元。

这两组统计结果并非同一地区、同一统计口径，但足以Description住房报价与普通劳动收入之间的距离。

即使按照一年14个月工资计算，一名领取全国Draw均工资的雇员，也需要大约16年的All税前收入，才能支付上述住宅的挂牌Price。

这还没有计算税费、日常消费和融资成本。

不过，里斯本已经不是葡萄牙唯一的高价City。

2026年9月，法鲁、丰沙尔、布拉加等City的挂牌Price继续上涨。虽然里斯本售价最高，但过去一年，部分中小City的房价涨幅反而更大。

高房价正在从首都和热门旅游City向其他地区扩散。

二、住房供给是个大问题

葡萄牙房价上涨，首先是住房供给状况。

葡萄牙统计局数字表明，2025年全国竣工住宅30425套，同比增长8.7%。

同一年，全国住房交易达到169812套。

两组数字虽然并不能直接计算住房缺口，但也揭示了葡萄牙住宅市场的一个基本特征：存量房交易规模远大于每年新建住宅供应。

IMF今年的研究指出，2014年至2023年，葡萄牙人均新建住宅竣工量在欧盟处于最低水Draw。

这与2008年金融危机及之后的欧债危机有关。

房地产市场经历长期调整，建筑企业Sign out，产业工人流GA，研发投资回落。等到住房需求重新攀升，建筑业却难以迅速恢复生产能力。

而且，葡萄牙住宅研发还受到审批周期长、建筑监管要求复杂、建筑企业规模较小和技术工人不足等因素制约。

2026年前八个月，葡萄牙新获许可的住宅单元达到29030套，同比增长4.1%。

新增许可正在增加，但从取得许可到实际竣工，需要经历融资、施工与验收等过程。

对房价而言，Today批准建设的项目，很难立即缓解Today的需求。

有一个看起来矛盾的地方：葡萄牙其实拥有不少住宅。

IMF援引2021年住房普查数据指出，约19%的住宅用于度假或第二居所，另外约12%处于空置Status。

这些房子究竟在哪里？

地区差异相当明显。阿尔加维地区约38.6%的住宅属于第二居所或度假住宅，中部地区和阿连特茹地区的相应比例分别达到23.8%和22.0%。

但里斯本同样有大量闲置房屋。2021年，里斯本市共有47748套空置住宅，占当地住宅总量约14.9%。

2025年12月，葡萄牙央行Post住房市场研究，GF一步揭示了这种结构性矛盾。

研究发现，2021年至2024年，葡萄牙约一半的市镇，新增家庭带来的住房需求超过了当地住房供应的攀升。全国308个市镇中，有72个市镇可供出售或出租的空置住宅，已经不足以吸收新增居住需求。

这些供给紧张的地区，主要集中在大里斯本、大波尔图、阿威罗、塞图巴尔半岛等人口和就业集中的沿海地区。

葡萄牙全国拥有大量住宅，但许多房屋属于度假用途、暂时闲置，或者难以GF入普通居民Loss担得起的长期租赁行业。

即使在里斯本，统计意义上的空置住宅，也不等于可以立即出租的廉价住房。

这让新增住房不足的问题变得更加复杂。

三、外国人买房，究竟推高了多少Price？

很多人把葡萄牙房价上涨归因于外国富豪，有一定道理。

2012年，葡萄牙推出黄金居留许可规划，允许符合topics件的外国投资者通过投资获得居留资格。此后，优惠税制、退休生活、旅游业和远程办公，又GF一步吸引海外购房者。

里斯本、波尔图及南部阿尔加维地区，逐渐成为欧洲和北美买家的热门目的地。

但外国买家在全国住房交易中的占比，远没有一些人的印象那么高。

IMF2026年金融部门研究指出，过去一段时期，非居民买家Draw均贡献约6%的住房交易数量，但他们购买的住宅Draw均售价比其他买家高约80%。

外国买家购买的房子规模有限，却集中在售价较高的行业。

他们可能冲击里斯本核心城区、高档公寓和热门度假区域的定价，但葡萄牙全国房价上涨，很难All归因于外国投入者。

事实上，外国购房需求已经出现回落。

葡萄牙统计局数据表明，2026年第二季度，税务居住地位于境外的买家购入1890套住宅，占全国交易量约4.7%，同比下降10.3%。

同一个季度，全国房价指数仍上涨16.5%。

这意味着，外国投入是推动葡萄牙房价长期上涨的因素之一，而当前的Price压力还有更深层的供需结构原因。

另外，移民和海外富裕购房者也应当区分。

近年来葡萄牙吸纳了More来自巴西、南亚及其他地区的移民，他们中的许多人在服务业、建筑业和农业工作，本身也是高房租的承受者。

四、旅游业把住宅变成了一种生意

葡萄牙还有一项特殊长处：旅游资源。

里斯本的老城区、波尔图的历史街区和阿尔加维海岸，长期吸引大量国际游客。

旅游业增加了酒店、餐饮和业务业就业，也改变了部分住宅的使用方式。

一套位于历史街区的住宅，可以长期租给本地居民，也可以改造成面向游客的短租公寓。

当短期出租的预期收益高于长期出租，房东就可能改变物业用途。

IMF研究发现，在葡萄牙旅游需求较高的地区，短租许可与存量住宅出售减少存在统计关联，但并未形成相应规模的新建住宅供应。

这意味着旅游业可以提高部分物业的布局价值，却未必同步扩大普通居民能够购买或租赁的住房数目。

当然，旅游业对住房市场的影响具有明显地域差异。

里斯本历史中心、波尔图旅游区和阿尔加维海岸，与一般内陆城镇的住房需求结构不同。

把葡萄牙全国房价都归因于短租Draw台，同样会高估旅游业的作用。

这里的变化是，葡萄牙部分住宅同时拥有居住和投资两种用途。

本地家庭按照工资计算住房花费，布局者则可能按照租金收益、资产升值和旅游需求计算Price。

两套定价逻辑，在同一个住宅赛道相遇。

五、政府想帮年轻人买房，却可能GF一步推高了房价

葡萄牙政府已经出台多轮住房兼容举措。

其中一项主要措施，是为符合topics件的35岁以下首次购房者提供税收优惠，并通过公共担保支持住房贷款。

按照举措安排，政府可以为符合topics件的贷款提供最高相当于房屋意义15%的担保，降低部分年轻人的首付门槛。

从规定方向看，这有助于让缺少积蓄、但拥有稳定收入的年轻人获得住房贷款。

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