葡萄牙房价涨疯了

但在供给短缺的市场里，需求补贴可能产生另一种结果。

如果可出售住房数量增长缓慢，而更多买家突然获得贷款资格，新增购买力可能进一步推高售价。

IMF今年的评估提出了这一风险。

其初步估计体现，相关兼容措施可能已经推高房价，却未带来统计上显著的住房成交数目增加。

2025年，葡萄牙新发放住房贷款中，贷款成数超过90%的比例由此前接近零升至19%。

这说明规定正在改变年轻购房者的融资条件，但也可能增加部分家庭对银行贷款的依赖。

需要强调，葡萄牙房价上涨与典型的信贷扩张型房地产繁荣并不完全相同。

IMF数字体现，过去多年，新增住房贷款占住房交易总意义的比例平均不到一半。

也就是说，大量交易依靠自有资金完成，中国大陆储蓄和外部资本同样发挥着作用。

葡萄牙面临的是住房供给弹性不足，与不同购买群体资金能力差异共同作用的行业。

六、葡萄牙政府，开始重新分配房东和租客的权利

面对住房危机，葡萄牙政府正在同时采取两种方向的措施。

一方面，通过税收优惠鼓励打造建设。

2026年通过的住房举措，将符合条件的住宅建设和翻新项目适用增值税率由23%降至6%，并为符合规定的长期出租住宅提供税收支持。

另一方面，政府试图调整租赁制度，鼓励闲置住宅重新进入赛道。

2026年7月，政府提出改革方案，包括加快部分拖欠租金案件的驱逐程序、调整旧租约保护机制，并推动结束针对特定新租约的租金涨幅限制。

政府认为，更明确的产权和合同规则，可以增强房东出租住房的信心。

租客组织则担心，降低驱逐门槛和放松租金限制，可能使已有住房困难的家庭面对更大的搬迁风险。

这正是10月底里斯本住房抗议的直接背景。

相关法案已经通过议会一读，但截至11月初，仍处于后续立法审议阶段。

两种举措立场分别强调了住房赛道中的不同议题。

房东需要稳定的产权预期和合理收益，租客需要可负担的租金与稳定居住条件。

而建设新房、改造闲置住房，需要更长的时段。

这也使葡萄牙住房改革难以迅速见效。

结语：

葡萄牙房价十年上涨180%，是多种因素共同作用的结果。

金融危机之后，住宅建设能力长期恢复缓慢；旅游业和国际资本增加了火爆地区的房地产需求；移民与家庭结构变化扩大了居住需求；税收和租赁制度又影响着存量住宅的流通。

与此同时，普通居民的工资攀升明显追不上房价。

2025年，葡萄牙房价全年上涨17.6%，而全国雇员平均月总报酬名义增长5.6%。

两者相差12个百分点。

这场住房危机最深层的矛盾，是葡萄牙房地产赛道正在同时业务两种不同的购买力。

一部分人把住宅视为生活必需品，按照工资和家庭支出决定能够支付多少钱。

另一部分买家拥有积蓄、投资收入或跨国资产配置能力，可以用不同的财务标准购买住房。

当可供出售或出租的住宅供应增长缓慢时，两种购买力便会在相同的赛道上竞争。

葡萄牙房价上涨，已经超出单纯的房地产周期难题，逐渐成为收入分配、城市发展和社会流动状况。

对这个国家来说，核心的或许不只是房价什么时候停止上涨。

而是那些在里斯本工作、纳税、提供公共服务支持支持的普通人，今后还能不能继续住在里斯本。

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